Els decrets-llei 28 i 29/2026 canvien el lloguer, els desnonaments i el finançament de la primera vivenda, amb dates d'entrada en vigor diferents.
El Govern ha aprovat dos reials decrets-llei sobre vivenda. El 29/2026, en vigor des del 8 d'octubre, reforça la protecció davant dels desnonaments, rebaixa despeses a qui lloga i crea préstecs públics sense interessos per a comprar la primera vivenda. El 28/2026, en vigor el 15 de novembre, amplia l'estabilitat dels contractes i fixa una indemnització quan el propietari no prorroga.
Les dos normes es van aprovar el 6 d'octubre i es van publicar al BOE l'endemà. No tot arriba alhora, i no tot afecta igual. Estos són els canvis segons la situació de cadascú.
Abans de res, un matís: tots dos són decrets-llei i, per tant, provisionals. Els ha de convalidar el Congrés dels Diputats en el termini de trenta dies i, amb les Corts dissoltes, eixa funció correspon a la Diputació Permanent.
Per a a qui és llogater: menys despeses d'entrada i més drets
Els gastos de gestió immobiliària i de formalització, renovació o modificació del contracte ja no es poden carregar a qui lloga, ni de manera directa ni sota un altre nom. Els tributs associats a la vivenda tampoc se li poden imposar, llevat que ell mateix siga l'obligat tributari. Els subministraments amb comptador individual continuen al seu càrrec.
Les garanties addicionals a la fiança queden limitades a dos mensualitats de renda en els contractes de vivenda habitual de fins a cinc anys —set si l'arrendador és una persona jurídica— i a una mensualitat en els temporals. Tampoc es pot obligar a contractar una assegurança d'impagament.
En la vivenda habitual, davant d'una reparació necessària es pot requerir el propietari per escrit i aportar un pressupost raonable. Si no respon en quinze dies naturals o s'hi nega sense motiu, es poden executar les obres i descomptar-ne el cost de les rendes futures. En la vivenda temporal, el termini de resposta és de cinc dies hàbils.
També es reforça el dret a comprar la vivenda de manera preferent quan es ven, fins i tot en vendes conjuntes si la vivenda és individualitzable. Este dret no admet renúncia pactada.
A l'IRPF, qui tinga una base imposable inferior a 33.007,20 euros es pot deduir el 10 % del lloguer de la vivenda habitual. La base màxima és d'11.630 euros per a bases de fins a 23.007,20 euros, amb una deducció màxima de 1.163 euros; a partir d'ací, el límit baixa de manera progressiva. Fa falta, a més, no disposar d'una altra vivenda a menys de cinquanta quilòmetres.
Fins al 31 de desembre de 2027, la renda no es podrà apujar en l'actualització anual quan supere el màxim del sistema de referència. En la resta de casos, l'increment serà el que pacten les parts i, si no hi ha pacte, no podrà superar el 2 %.
Contractes temporals i lloguer d'habitacions
Els contractes temporals han d'expressar la causa del desplaçament, que ha de ser real i acreditable; provar-la correspon al propietari. Si falta la causa, el contracte es tracta com de vivenda habitual, amb efectes retroactius. La durada ha de superar els 31 dies i, com a regla general, no passar de 12 mesos. Superar-los sense justificació, o encadenar més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts sobre la mateixa vivenda, el convertix en vivenda habitual. En els temporals successius, la renda no pot pujar anualment més que l'IRAV.
El lloguer parcial d'una habitació o estança queda dins de la llei d'arrendaments, amb les mateixes proteccions que la resta de vivendes. La suma de les rendes dels contractes parcials simultanis d'una mateixa vivenda no pot superar la renda del contracte unitari de la vivenda completa. En zones tensionades, s'han de respectar també els límits del sistema de referència.
Qui és propietari particular: compensacions i incentius per a llogar més barat
Quan un desnonament d'una persona vulnerable es suspenga, l'Administració competent en vivenda assumirà una compensació a favor del propietari que siga persona física, o persona jurídica dedicada al lloguer assequible o social. Pot cobrir, com a màxim, la renda no percebuda, els subministraments impagats i les costes processals. No inclou beneficis hipotètics ni danys morals, i el retard en el pagament genera interessos. La suspensió no elimina l'obligació de seguir pagant el lloguer.
La norma també premia fiscalment qui no és gran tenidor. La reducció del rendiment net positiu del lloguer pot arribar al 100 % quan, passat el termini mínim, es firma un nou contracte amb el mateix llogater i es rebaixa la renda més d'un 5 % respecte de l'anterior. També es preveu el 100 % en determinats lloguers nous per davall del límit de referència. És una reducció del benefici que tributa a l'IRPF: no és un pagament de l'Estat ni una rebaixa de tota la factura fiscal.
Amb el decret-llei 28/2026, qui comunique vàlidament que no prorroga el contracte haurà d'indemnitzar el llogater, llevat de les excepcions previstes. La quantia és el major de dos imports: dotze mensualitats de referència o una mensualitat per cada any de residència, prorratejada. No correspon, entre altres casos, si el propietari necessita la vivenda per a ell o per a familiars, si el llogater no ha habitat la vivenda durant més de sis mesos dels dotze anteriors, si disposa d'una altra vivenda apta al mateix municipi o si es firma un nou contracte.
A partir del 15 de novembre, el preavís general passa a sis mesos per al propietari i es manté en dos per al llogater. Els avisos de no-pròrroga fets abans de la publicació del decret conserven l'eficàcia i no generen indemnització.
Gran tenidor: qui és i què no pot fer
Es considera gran tenidor la persona física o jurídica titular de més de deu immobles urbans d'ús residencial, o d'una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats d'ús residencial, sense comptar garatges ni trasters. En zones de mercat residencial tensionat, la comunitat autònoma pot rebaixar el llindar a cinc immobles. La condició s'acredita amb una certificació del Registre de la Propietat.
La norma els aplica un règim més estricte, amb estes limitacions:
- Queden exclosos de les rebaixes fiscals del lloguer a l'IRPF, que només beneficien qui no és gran tenidor.
- En zones tensionades, no poden superar el límit de referència en els contractes nous.
- Han d'acceptar obligatòriament la pròrroga extraordinària de fins a un any per a llogaters vulnerables.
- En els desnonaments, no poden fer valdre la seua pròpia vulnerabilitat per a evitar la suspensió.
- Han d'indicar la seua condició en la publicitat dels lloguers i en les execucions hipotecàries.
Si ets persona o família vulnerable: desnonaments suspesos fins a 2030
Qui es troba en situació de vulnerabilitat i no té alternativa residencial queda protegit davant del desnonament. La suspensió del llançament està prevista fins al 31 de desembre de 2030, amb dos règims segons qui reclama la vivenda.
Si reclama una entitat que adquirix immobles o carteres de crèdits hipotecaris impagats a preus clarament inferiors als de mercat, el tribunal suspèn el procediment fins al 31 de desembre de 2030, també quan ja hi ha una resolució dictada si el llançament encara no s'ha executat.
Si reclama una altra persona o entitat, la suspensió es revisa cada dotze mesos i té un màxim de tres anys. S'alça si desapareix la vulnerabilitat, si s'oferix una alternativa adequada o si esta es rebutja sense causa justificada. No procedix quan ha de prevaldre la vulnerabilitat econòmica de qui reclama —llevat que siga persona jurídica o gran tenidora— ni quan qui reclama és una persona física titular de dos vivendes o menys.
En els desnonaments per impagament hi ha, a més, l'enervació extraordinària. Acreditada la vulnerabilitat, l'Administració té dos mesos per a oferir una alternativa residencial adequada o pagar al propietari —o consignar al jutjat— el deute i les costes. Si no ho fa, passa automàticament a ocupar la posició deutora, no hi ha llançament i el contracte continua mentre es mantinga la vulnerabilitat.
Qui vol comprar la primera vivenda: el préstec «TU CASA»
El mecanisme «TU CASA» oferix préstecs per a completar la compra de la primera vivenda habitual hipotecada, amb independència de l'edat. Cobreix el menor de dos imports: el 20 % del valor de la vivenda o 50.000 euros. No té interessos ni comissions, amb una carència equivalent al termini de la hipoteca —màxim trenta anys— i fins a deu anys per a tornar-lo.
És un préstec que cal retornar. El Consell de Ministres haurà de concretar-ne els beneficiaris, els límits i la resta de característiques. La vivenda haurà de ser habitual i quedarà subjecta a un preu màxim de transmissió permanent, de manera que en les revendes no es podrà superar el preu d'adquisició actualitzat amb l'IPC.
Pisos turístics i vivendes buides
La cessió turística amb finalitat lucrativa queda fora de la llei d'arrendaments; la seua durada màxima, fixada per cada administració, no pot superar els 31 dies. Els ajuntaments poden aplicar un recàrrec de l'IBI, només en municipis en zona tensionada: fins al 50 % de la quota líquida, fins al 100 % si el titular té dos immobles turístics o més, i fins al 150 % si en té quatre o més.
Per a les vivendes permanentment buides també es preveu un recàrrec de l'IBI. Fora de les zones tensionades, el 50 % inicial exigeix més de dos anys de desocupació i titulars de quatre immobles o més, i pot arribar al 100 % si la desocupació supera tres anys. En zones tensionades, el recàrrec inicial no exigeix el mínim de propietats.
Les dates clau
- 8 d'octubre: entra en vigor el decret-llei 29/2026, amb la protecció davant dels desnonaments, la fiscalitat del lloguer i el finançament.
- 15 de novembre: entra en vigor el decret-llei 28/2026, amb les pròrrogues i la indemnització.
- 1 de desembre: produïx efectes la reforma de l'IVA dels allotjaments moblats de fins a trenta nits.
- Algunes mesures, com «TU CASA» o els productes «Financia Europa», necessiten acords o ordres ministerials posteriors per a concretar-ne l'accés.
- Convalidació: el Congrés dels Diputats ha de convalidar els dos decrets-llei en el termini de trenta dies; amb les Corts dissoltes, ho assumix la Diputació Permanent.
#Vivenda #Lloguer #Desnonaments
Publicat per AGORACT en Crònica Camp de Túria