Pròrrogues de fins a dos anys, pujades topades al 2% i desnonaments blindats davant els fons voltor: les claus del reial decret llei 26/2026, pas a pas.
El Reial decret llei 26/2026, de 29 de setembre, publicat al BOE dimecres 30 de setembre, entra en vigor l'endemà i reescriu les regles del lloguer a tot l'Estat, Toca la pròrroga del contracte, el preu de la renda i la protecció davant els desnonaments, amb la mirada posada tant en qui paga un lloguer com en qui el cobra. El Congrés ha de convalidar-lo en el termini de trenta dies.
La norma arriba amb tres objectius que es noten en la butxaca i en el dia a dia: blindar qui viu de lloguer, posar fre a les pujades i estrényer l'especulació. No és un retoc menor: modifica la Llei d'Arrendaments Urbans de 1994, la Llei pel dret a l'habitatge de 2023 i la llei de l'IRPF, i suma mesures sobre els pisos turístics, els habitatges buits i el parc públic.
El paquet de mesures inclou un segon reial decret llei que preveu la renovació automàtica dels contractes de lloguer per a donar-los continuïtat indefinida. Segons la informació facilitada, està previst que es publique demà, 1 d’octubre, perquè modifica una disposició del Reial decret llei 26/2026 i la coordinació entre les dos normes requerix que este haja entrat abans en vigor.
Les cinc claus, en un minut
- Pròrroga extra de fins a dos anys per a qui estiga al corrent de pagament.
- Renda congelada o amb un topall del 2% fins al 31 de desembre de 2027.
- Les entitats no poden comprar habitatges per davall del 70% de la taxació fins a finals de 2028.
- Desnonaments de persones vulnerables suspesos, amb regles especials contra els fons voltor.
- Rebaixes en l'IRPF per a inquilins i per a propietaris que mantinguen o baixen els preus.
Si tens un lloguer d'habitatge habitual
Si el teu contracte —o la seua pròrroga— acaba abans del 31 de desembre de 2028 i has estat al corrent de pagament durant els últims huit mesos, pots demanar una pròrroga extraordinària per anys, fins a dos més. El propietari l'ha d'acceptar, llevat que hi haja un acord entre les parts, s'haja signat un contracte nou o acredite una necessitat real d'ocupar l'habitatge per a ell o els seus familiars.
La renda, mentrestant, queda continguda fins al 31 de desembre de 2027: si ja supera l'índex de referència (IRAV), no te la poden pujar; si no el supera, la pujada màxima és del 2% quan no hi ha pacte. I hi ha més blindatges. No et poden repercutir les despeses de gestió immobiliària ni de formalització del contracte, ni els tributs associats a l'habitatge. La fiança addicional no pot passar de dues mensualitats de renda —una, en els lloguers temporals—.
Quan l'habitatge tinga desperfectes d'habitabilitat, seguretat o salubritat, requerix el propietari per escrit amb un pressupost raonable; disposa de quinze dies naturals per a respondre. Si no ho fa, pots executar les obres i descomptar-ne l'import de les rendes futures. I en entregar les claus, les dues parts han de signar un document sobre l'estat de l'habitatge: si no hi és, es presumix que es va entregar en bon estat, cosa que evita retencions indegudes de la fiança.
Si el propietari ven l'habitatge, mantens el dret de tanteig i retracte, també quan la venda es fa de manera conjunta amb altres immobles, sempre que l'habitatge siga individualitzable. La llei prohibix renunciar-hi.
Lloguer temporal o per habitacions
Ací està un dels canvis més pràctics. El lloguer temporal —entre 31 dies i 12 mesos— ha d'indicar una causa real i acreditable de temporalitat, i la prova de la seua existència recau sobre el propietari. Si no hi ha causa, si el contracte supera els 12 mesos sense motiu o si s'encadenen més de dos contractes temporals consecutius entre les mateixes parts sobre la mateixa vivenda, el contracte es convertix automàticament en un lloguer d'habitatge habitual, amb efectes retroactius i amb totes les proteccions.
En el lloguer per habitacions, la suma de les rendes de totes les habitacions d'una mateixa vivenda no pot superar la renda del lloguer de la vivenda sencera.
Ets persona vulnerable? Així queden els desnonaments
La llei distingix tres situacions, i en totes cal estar en situació de vulnerabilitat —acreditada per informe dels servicis socials o pels criteris de la Llei d'enjudiciament civil— i no tindre alternativa habitacional.
Primer, si qui et demanda és un fons voltor, el jutge suspén el desnonament fins al 31 de desembre de 2030 mentre dure la vulnerabilitat. S'aplica encara que hi haja sentència ferma, sempre que no s'haja executat el llançament, i l'entitat no té dret a cap indemnització ni compensació pública.
Segon, si qui et demanda és un particular o una entitat dedicada al lloguer assequible o social, el tribunal demana informe als servicis socials i suspén el procés. Esta suspensió es revisa cada dotze mesos i té un topall de tres anys; el propietari, en canvi, sí que cobra una compensació: la renda deixada de percebre i els subministraments impagats, mai el lucre cessant hipotètic ni els danys morals.
I tercer, la gran novetat estructural: si l'Administració no t'oferix una alternativa habitacional, queda obligada a pagar o consignar judicialment el deute en un termini de dos mesos. Si el deixa passar sense fer cap de les dos coses, se subroga automàticament en la teua posició deutora i no hi ha lloc al llançament: el contracte es manté vigent.
Què és exactament un fons voltor
La definició és al cor de la norma, en l'article 2.1. Hi entra tota entitat, amb personalitat jurídica o sense, dedicada a adquirir immobles o carteres de préstecs hipotecaris impagats per un preu clarament inferior al seu valor de taxació de mercat, amb l'objecte d'eludir els mecanismes de funció social de l'habitatge o de maximitzar-ne la rendibilitat mitjançant rendes de lloguer desproporcionades, preus de revenda elevats o la destinació a usos no residencials.
Queden fora d'esta consideració els ens públics territorials i els organismes i empreses públiques dedicats a la promoció i la gestió d'habitatge social i assequible.
Si ets propietari: què guanyes si no puges el preu
El decret no castiga qui lloga; premia qui manté o baixa els preus. La reducció sobre el rendiment net del lloguer en l'IRPF arriba al 100% quan renoves amb el mateix inquilí —o amb un de nou— després d'haver baixat la renda més del 5% i ajustar-te a l'índex de referència. La resta de trams: 95% en zona tensionada amb inquilí d'entre 18 i 35 anys, 90% en zona tensionada, 85% amb inquilí d'entre 18 i 35 anys fora d'ella, 80% durant la pròrroga tàcita si la renda no supera el límit, 70% en cedir l'habitatge a lloguer social, 60% si l'habitatge es va rehabilitar en els dos anys anteriors i 50% quan la renda inicial no supera la del contracte anterior. Si puges el preu, els percentatges cauen de manera esglaonada: 40%, 30%, 25%, 20% i 15% segons l'augment.
A més, la venda d'un habitatge buit des de fa dos anys a una administració o empresa pública per a parc assequible queda exempta de l'IRPF sobre la plusvàlua —total fins a 200.000 euros i decreixent fins a 800.000—, l'IVA de les obres de rehabilitació destinades al lloguer habitual baixa al 10%, i es manté la protecció fiscal per a majors de 65 anys o persones en situació de dependència que s'hagen de traslladar a una residència o a casa d'un familiar.
La deducció per a qui paga el lloguer
Els inquilins amb una base imposable inferior a 33.007,20 euros anuals es poden deduir el 10% de les quantitats pagades pel lloguer de l'habitatge habitual. La base màxima de la deducció és d'11.630 euros per a rendes de fins a 23.007,20 euros, i es reduïx progressivament fins a desaparéixer en arribar als 33.007,20. Hi ha un requisit afegit: durant almenys la meitat del període impositiu, ni el contribuent ni cap membre de la seua unitat familiar poden ser titulars d'un altre habitatge a menys de cinquanta quilòmetres del llogat. Les ajudes públiques al lloguer queden exemptes de tributar.
Turístics, pisos buits, CASA 47 i avals
El decret tanca amb mesures de fons. Els habitatges d'ús turístic passen a tributar l'IVA al 10% i els ajuntaments poden imposar recàrrecs de l'IBI d'entre el 50% i el 150% en zones tensionades, segons el nombre d'immobles del titular. Els pisos buits de manera continuada més de dos o tres anys poden patir recàrrecs de fins al 150%.
En l'apartat d'oferta, l'Estat adscriu immobles propis —del patrimoni estatal, de la Seguretat Social i d'altres organismes— a l'empresa pública CASA 47 per a crear un parc permanent d'habitatge assequible, i posa en marxa una línia d'avals de l'ICO de 2.000 milions d'euros a 35 anys per a promotors públics i privats. La línia «TU CASA» oferix préstecs sense interessos ni comissions de fins al 20% del valor de l'habitatge, amb un màxim de 80.000 euros, per a la primera vivenda habitual, gestionats per l'ICO.
Tots dos han de ser convalidats el divendres al Congres.
Tant este reial decret llei com el segon, previst per a demà, han de sotmetre’s a la convalidació del Congrés dels Diputats. El Govern ha sol·licitat que els dos textos es debaten i voten en un ple extraordinari el divendres 2 d’octubre. La continuïtat de les mesures dependrà del suport parlamentari que obtinga cadascun.
#lloguer #habitatge #fonsvoltor
Publicat per AGORACT en Crònica Camp de Túria