La part exempta del guany obtingut per la venda depén del percentatge de propietat que el contribuent adquirix en la nova casa.
El Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) ha fixat un criteri sobre l’exempció en l’IRPF per reinversió en vivenda habitual. Quan una persona ven la casa que és seua en exclusiva i després compra una nova vivenda amb la parella, els diners reinvertits només compten fiscalment fins al límit de la part de la nova propietat que adquirix.
Això significa que si una persona ven una casa de la qual és propietària al 100% i després compra amb la parella el 50% d’una altra vivenda, no podrà aplicar l’exempció sobre el preu complet del nou immoble. El límit serà la quantitat corresponent al 50% de la propietat que ha adquirit.
La vivenda venuda era del contribuent al 100%
El cas analitzat pel TEAC correspon a un contribuent que havia venut la seua anterior vivenda habitual, de titularitat privativa. És a dir, la casa no estava repartida amb el cònjuge: era propietat exclusiva de la persona que després va demanar l’exempció en l’IRPF.
La venda es va fer per 217.739,72 euros. Després de descomptar el saldo pendent de la hipoteca, de 44,56 euros, l’import obtingut que es podia considerar a efectes de la reinversió era de 217.695,16 euros.
Amb part d’eixos diners es va construir una nova vivenda habitual a Suances, però el contribuent no en va adquirir la totalitat. La nova casa va ser comprada amb el cònjuge i cadascun va passar a tindre el 50% de la propietat.
El matrimoni estava casat en règim de separació de béns, segons els antecedents del cas. Per això, la discussió no era sobre qui havia posat els diners, sinó sobre quina part de la nova vivenda havia adquirit realment el contribuent.
Només es pot computar el 50% de la nova casa
El cost de la nova vivenda, en la data en què s’havia de materialitzar la reinversió, era de 170.091,21 euros. Com que el contribuent només en va adquirir la meitat, el preu corresponent a la seua participació era de 85.045,61 euros.
Això significa que, encara que haguera utilitzat més de 85.045,61 euros procedents de la venda de la seua antiga casa per a pagar la nova construcció, només podia computar com a reinversió els diners destinats a adquirir el seu 50%.
El TEAC va calcular que els 85.045,61 euros representaven el 39,07% de l’import obtingut per la venda. Per això, l’exempció només podia aplicar-se al 39,07% del guany patrimonial. En el cas concret, d’un guany de 36.720,05 euros, quedaven exempts 14.345,19 euros, mentre que 22.374,86 euros continuaven subjectes a tributació.
La regla es pot resumir així: si una persona ven una vivenda que és seua al 100% i compra després el 50% d’una altra, no pot declarar com a reinversió el preu complet de la nova casa. El límit serà el valor de la participació que ha adquirit.
No importa només qui paga, sinó qui és propietari
El tribunal rebutja que el contribuent puga aplicar l’exempció sobre tots els diners que haja aportat si una part d’eixa quantitat ha servit per a pagar la participació de l’altre cònjuge.
Per tant, el criteri del TEAC diferencia dos qüestions:
- La procedència dels diners: en este cas, provenien d’una vivenda que pertanyia exclusivament al contribuent.
- La propietat de la nova casa: el contribuent només va adquirir el 50%.
Per a aplicar l’exempció, preval la segona qüestió. El benefici fiscal està vinculat a l’adquisició d’un dret de propietat en la nova vivenda, no simplement al fet d’haver pagat més diners.
La resolució també fixa que, quan una nova vivenda s’adquirix amb caràcter ganancial i no s’han establit quotes diferents, a efectes de l’IRPF s’atribuïx el 50% a cada cònjuge. D’esta manera, el criteri també s’aplicarà a situacions en què la casa nova forme part de la societat de guanys.
L’Agència Tributària recorda que l’exempció exigeix que tant la vivenda venuda com la nova tinguen la consideració d’habitual i que la reinversió es faça dins del termini establit, que amb caràcter general és de dos anys. Si només es reinvertix una part de l’import obtingut, l’exempció també s’aplica de manera proporcional.
El criteri unificat del TEAC deixa així una conseqüència pràctica clara: vendre una vivenda pròpia i posar els diners en la compra d’una casa compartida no permet aplicar automàticament l’exempció sobre tot el capital reinvertit. El percentatge de propietat de la nova vivenda marca el límit.
#IRPF #Habitatge
Publicat per AGORACT en Crònica Camp de Túria